Défiscalisation immobilière
En France, la pression fiscale est de plus en plus importante et chaque contribuable essaie justement, en fonction de sa situation et de son profil, de réduire le montant de son impôt sur le revenu d’une manière ou d’une autre.
L’immobilier locatif est l’un des moyens d’obtenir une réduction d’impôts importante tout en percevant des loyers pour rembourser votre investissement initial.
La loi PINEL, tout le monde en parle...
Tous les français en parlent, mais comment bien investir en PINEL ?
MalMax Immo vous accompagne tout au long du processus, de la sélection du bien neuf à la déclaration de vos revenus. Nous réalisons à chaque fois pour nos clients une étude de marché personnalisée avec le lot du programme neuf sélectionné.
Elle concerne tous les contribuables qui payent au moins 3 000 euros d'impôt sur le revenu.
Cette loi permet un avantage fiscal sous la forme d’une réduction d’impôt, qui peut atteindre
52 500 €. Elle est soumise à des conditions d’éligibilité, dont l’engagement du propriétaire à louer le logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
LA RÉDUCTION D’IMPÔT
Cette dernière permet une diminution de votre impôt sur le revenu allant jusqu’à 4 375 € par an. Cette réduction va dépendre de la période d’engagement choisie :
- 6 ans : 10,5 % (soit une réduction d’impôt maximale de 2 625 € par an au maximum) ;
- 9 ans : 15 % (soit une réduction d’impôt maximale de 3 750 € par an au maximum) ;
- 12 ans : 17,5 % (soit une réduction d’impôt maximale de 4 375 € par an au maximum).
Attention, en 2023 dans le cadre de la transition énergétique voulue par le Gouvernement, il existe de nouvelles conditions complémentaires, les investisseurs peuvent escompter une réduction d’impôt plus importante, allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. En effet, dans le cadre du dispositif complémentaire PINEL Plus, la réduction d’impôt peut atteindre :
- 12 % pour un engagement à louer de 6 ans, soit jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an ;
- 18 % pour un engagement à louer de 9 ans, soit jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an ;
- 21 % pour un engagement à louer de 12 ans, soit jusqu’à 5 250 € de réduction d’impôt par an ;
À noter que le montant de la réduction PINEL est déduit directement de l’impôt, et non pas du revenu à déclarer. Ainsi, la réduction d’impôt PINEL vous permettra de diminuer sensiblement votre impôt. En cas de forte réduction, il est même possible que le montant de votre impôt soit nul.
QUELLES SONT LES CONDITIONS DU DISPOSITIF PINEL ?
Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, il y a un certain nombre de critères à respecter. Les conditions d’éligibilité du logement au dispositif Pinel sont les suivantes :
- Le logement doit être acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il peut également être un logement ancien réhabilité et rénové.
- Depuis le 1er janvier 2021, le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
- Le logement est situé en zone géographique éligible : A bis, A ou B1.
- Le bien doit être achevé dans les 30 mois à compter du début des travaux et loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison.
- Les normes énergétiques en vigueur sont une condition du dispositif Pinel. Les normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 doivent être respectées.
- Les investissements Pinel sont limités à 2 par an et plafonnés à 300 000 € par an et 5 500 €/m².
QUELS SONT LES PIÈGES À ÉVITER LORS D’UN INVESTISSEMENT ?
QUELLES SONT LES CONDITIONS LIÉES À L’ENGAGEMENT LOCATIF ?
QUELS SONT LES PLAFONDS DES LOYERS PINEL 2023 ?
QUELS SONT LES PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES 2023 ?
QUELLES SONT LES ZONES ÉLIGIBLES À LA LOI PINEL ?
DANS QUELLE COMMUNE ACHETER UN APPARTEMENT NEUF PINEL ?
COMMENT FAIRE SA DÉCLARATION D’IMPÔT PINEL ?
A-T-ON LE DROIT DE VENDRE UN LOGEMENT PINEL AVANT LA DURÉE OBLIGATOIRE D’ENGAGEMENT ?
COMMENT TROUVER DES PROGRAMMES IMMOBILIERS ÉLIGIBLES AU DISPOSITIF ?
PEUT-ON TRANSMETTRE À SES ENFANTS UN LOGEMENT PINEL ?
Ce sont les questions qui nous ont été posées par nos clients.
Louer Meublé Non Professionnel
Le statut LMNP ou Loueur d'un bien meublé non professionnel est un statut qui vous permet de proposer votre futur bien immobilier meublé à la location (neuf ou ancien), de profiter d'une fiscalité avantageuse, tout cela sans soucis de gestion.
Tous les contribuables qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sont éligibles à la loi LMNP. Certaines conditions doivent être respectées :
- Le logement doit être meublé, le locataire entrant doit pouvoir poser ses affaires dans le logement.
- Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € annuel ou 50 % de vos revenus totaux.
- Aucun contribuable ne peut prétendre à ce statut s'il est déjà inscrit au RCS (Registre du commerce et des sociétés)
Comme indiqué précédemment, le statut du LMNP permets de profiter d’avantages et de deux régimes fiscaux. Les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sont déclarés soit au régime réel simplifié ou au régime micro-bic (régime forfaitaire).
Micro BIC : Ce régime permet de réduire de moitié vos revenus locatifs avant imposition. Cependant, vous avez accès à ce régime dès lors que vous ne dépasserez pas 70 000 € de revenus locatifs annuel.
Enfin, le régime micro-bic est un régime simplifié uniquement si vos charges ne dépassent pas ces 50 % (de vos revenus totaux)
Régime réel simplifié : Ce régime s'applique automatiquement dès lors que vos revenus dépassent 70 000 €. Le propriétaire doit déduire toutes ses charges et dépenses liées à son bien immobilier (neuf ou ancien). Il a également accès à l'amortissement de la valeur du bien et du mobilier. Cela permet de réduire davantage l'imposition sur les revenus locatifs.
Qu'est ce que la loi LMNP 2023 ?
Que choisir entre investir dans le neuf ou l'ancien ?
Quel régime fiscal pour le statut du Loueur Meublé Non Professionnel ?
La TVA est-elle récupérable lors d'un achat en LMNP ?
Quelles sont les différences entre LMP et LMNP ?
Comment et quand revendre son bien en LMNP ?
Le déficit foncier
Ce dispositif de défiscalisation immobilière, institué par la loi Balladur en 1993, allège les impôts d’un propriétaire qui investit dans un bien à rénover en vue de le louer.
Un propriétaire d’un bien immobilier mis en location se trouve en déficit foncier lorsque les charges sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit. Ce déficit foncier peut alors être déduit de votre revenu global (salaires ou pensions de retraite) et permet de réduire le montant de l'impôt sur le revenu.
Régime réel ou micro-foncier : la différence ?
Lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an, et que les biens mis en location ne bénéficient pas d'un régime particulier, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier.
Vous pouvez cependant décider d'opter pour le régime réel. Cette option est irrévocable pendant 3 ans.
Voici les différences entre les deux régimes d'imposition :
- le régime réel : il permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale
- le régime micro-foncier : vous ne déclarez pas vos charges au réel mais un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de produire un déficit foncier.
Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier
Toutefois, l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :
- durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus
- durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers
Le déficit foncier : qu'est ce que c'est ?
Pourquoi faire du déficit foncier ?
La déduction du déficit foncier est-elle plafonnée ?
Quelles charges pouvez-vous déduire de vos revenus foncier ?
Comment déclarer les charges déductibles de vos revenus foncier ?
Comment calculer le déficit foncier ?
Nue Propriété
Kesako ?
On parle d’achat immobilier en nue-propriété lorsque le bien acquis a fait l’objet d’un démembrement, c’est-à-dire que le droit de propriété sur le bien est divisé entre :
- l’usufruitier qui peut occuper le bien ou l’utiliser pour percevoir des revenus, tels que des loyers par exemple
- le nu-propriétaire qui dispose du bien et peut ainsi procéder à sa vente.
Lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, vous concédez donc l’usufruit à une tierce personne.
Toutefois, cet usufruit est cédé pour une période qui se limite dans le temps : 10 à 20 ans dans le cadre d’un programme commercialisé par un professionnel de la nue-propriété, voire jusqu’au décès de l’usufruitier dans le cadre d’une vente viagère.
Une fois cette période achevée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Il peut alors l’occuper ou le louer.
L’inconvénient de l’investissement en nue-propriété est l’impossibilité de percevoir des loyers durant toute la période de cession de l’usufruit.
Ainsi, l’achat d’un bien en nue-propriété se distingue de l’investissement locatif, puisque vous ne pourrez pas escompter percevoir des loyers afin de rembourser un emprunt immobilier.
Quels sont alors les avantages ?
Les avantages de l’achat en nue-propriété sont multiples.
Son premier avantage est de vous permettre d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. En effet, puisque vous ne bénéficierez pas de l’usufruit dans l’immédiat, mais seulement de sa nue-propriété, une décote sur le prix du bien vous est accordée, pouvant aller de 30 % à 50 %.
Par ailleurs, durant toute la période de nue-propriété, les travaux d’entretien du bien sont à la charge de son usufruitier, qu’ils concernent les parties privatives comme communes.
En tant que nu-propriétaire, vous n’aurez à prendre en charge que les grosses réparations, telles qu’énumérées à l’article 606 du Code civil.
Le Plan Épargne Retraite
En France, la contrainte fiscale est de plus en plus présente. Chacun(e)s a la possibilité de réduire son impôt sur le revenu, en fonction de votre profil et votre situation, nous étudierons ensemble les meilleures opportunités. Le Plan Epargne Retraite est comme son nom l'indique une option pour préparer votre retraire. Il permet également de réduite vos impôts. Pour en savoir davantage, vous pouvez contacter notre partenaire ACF Assurances.
Venez rencontrer l'équipe MalMax Immo au 16 bis rue Abélard à Lille, nous prendrons le temps de répondre à toutes vos questions.